Il crollo della domanda di uffici e negozi e i tassi alti sta generando forti perdite e ha innescato una vera e propria fuga dai fondi immobiliari, che hanno registrato deflussi per 11 mesi consecutivi e hanno visto scendere gli asset totali di oltre il 10%. Il calo della domanda è strutturale e il settore dovrà rimborsare 1.100 miliardi di debiti tra il 2024 e il 2025, la metà dei quali alle banche

Stretto tra l'incudine dei tassi alti e il martello del calo strutturale della domanda, il settore immobiliare commerciale - uffici e negozi - sta attraversando una profonda crisi globale, che genera perdite tra gli investitori e turba i sonni di banche e finanziatori. Nel corso del 2023 gli investitori retail hanno ritirato un miliardo di euro al mese dai fondi immobiliari europei, con deflussi netti per 11 mesi consecutivi, riferisce Bloomberg citando i dati di Morningstar, mentre gli asset totali detenuti da fondi comuni e dagli Etf immobiliari sono scesi di oltre il 10%, a 180,7 miliardi di euro.
La fuga costringe i fondi ad accelerare la vendita delle proprietà in cui hanno investito, con l'effetto di registrare forti perdite o di dover 'congelare' le richieste di uscita. "E questa pressione è più acuta in Europa, dove i fondi comuni dominano lo scenario dei fondi immobiliari", rileva Oliver Salmon, ricercatore di Savills sui mercati dei capitali. "Il mercato degli uffici vive una crisi esistenziale" e "non si riprenderà mai" dal cambio di paradigma imposto dalla pandemia, ha ammonito Barry Sternlicht, fondatore e ceo di Starwood Capital, società di investimento focalizzata sul real estate che gestisce 115 miliardi di dollari di asset. Un settore un tempo valutato 3mila miliardi di dollari ha perso più di un terzo del suo valore e adesso "probabilmente vale 1.800 miliardi". Lo smart working e lo shopping online, insieme ai tassi alti, stanno provocando una tempesta perfetta su uffici e negozi: calo della domanda, aumento dei costi di finanziamento, caduta delle valutazioni e dei rendimenti. Come dimostrano le insolvenze di Evergrande, emblema della crisi immobiliare cinese, e Signa, franante impero dell'immobiliarista austriaco René Benko.
Il rischio è che le perdite possano risalire nel sistema economico e infettare le banche. Secondo Trepp, provider di informazioni specializzato nel real estate, il settore commerciale dovrà rimborsare 2.800 miliardi di dollari di debiti entro il 2028, di cui 1.100 miliardi tra quest'anno e il 2025, la metà dei quali alle banche. "Con valori delle proprietà più bassi e tassi di interesse più alti, finanziatori e debitori avranno difficoltà nel rinnovare i volumi dei prestiti in scadenza", dice l'analista Emily Yue. I primi scricchiolii sono arrivati tra fine gennaio e inizio febbraio: New York Community Bancorp ha registrato 552 milioni di dollari di perdite su prestiti immobiliari, seguita dalla giapponese Aozora Bank, in rosso per la sua esposizione al real estate commerciale Usa. Pericoli ben presenti anche alla Bce che, nelle sue priorità di vigilanza, ha ricordato i rischi connessi alla crisi del settore commerciale e ha puntato il dito sulla "sopravvalutazione" delle garanzie immobiliari da parte delle banche. Storture che gli sceriffi di Francoforte potrebbero correggere con un aumento dei requisiti di capitale per quelle banche che non gestiscono correttamente i rischi.